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En el mercado inmobiliario de Capital Federal, es muy normal que se presente la situación en la que la familia A quiere vender su departamento 2 ambientes en Belgrano y comprar un departamento 3 ambientes en Belgrano y necesita que ambas operaciones se hagan a la vez. Algo similar le sucede a la familia B que busca que alguien le compre su departamento en Palermo, para comprarle a la familia A su departamento 2 ambientes en Belgrano.
De que se trata la compra venta simultanea
Las operaciones de compra venta simultaneas de propiedades son practicas muy conocidas por los asesores inmobiliarios y nos ponen en el centro de la escena.
Este tipo de operaciones se da muy a menudo y ocurre cuando las familias que deciden mudarse disponen de un único inmueble y es allí donde reside la familia.
Básicamente, esta situación de compra venta simultanea se da cuando el vendedor necesita disponer de otro inmueble para comprar y habitar y cuando el comprador necesita vender su departamento para tener el dinero suficiente para realizar la compra.
Las estadísticas dicen que en la ciudad de Buenos Aires, este tipo de operaciones de compra venta simultanea alcanza entre el 5 % y el 8 % del total de las operaciones realizadas. Este es un proceso en el que los asesores inmobiliarios debemos estar muy atentos y dar lo mejor de nosotros mismos, dado que nos suele requerir una mayor concentración, responsabilidad y muestra de experiencia.
Ventajas y desventajas de la compra venta simultanea.
La principal ventaja que nos ofrece el realizar una compra venta simultanea de una propiedad es que nos aseguramos de no quedar descalzados habiendo vendido sin haber encontrado una propiedad para comprar, o por querer comprar una propiedad sin disponer de todo el dinero.
La desventaja de este tipo de operaciones es que una de las dos operaciones, ya sea de compra o de venta se caiga, generando un conflicto entre las partes difícil de resolver.
Mas allá de esto, las operaciones de compra venta simultanea de propiedades son similares a cualquier otro tipo de operación inmobiliaria, solo requieren que el asesor inmobiliario implicado preste mayor atención.
El rol del asesor inmobiliario
En este tipo de operaciones, hay varios factores que pueden complicar el normal desarrollo de la transacción, es por esto que el buen trabajo del asesor inmobiliario en la compra venta simultanea de propiedades es esencial. Es importante que el asesor inmobiliario implicado mantenga una conversación fluida entre ambas partes para evitar cualquier tipo de mal entendido entre ellos, atrasando o haciendo peligrar la operación.
El asesor inmobiliario debe además llevar adelante una negociación entre las partes teniendo en cuenta las necesidades de cada una de ellas y los tiempos que cada una maneja. Es un trabajo muy personalizado que depende de entender bien lo que la parte vendedora y compradora necesitan.
En una operación normal de compra venta simultanea de propiedades, donde la transacción se haga en efectivo, los plazos normales de concreción van de 30 a 45 días aproximadamente, En las operaciones que implican un crédito bancario este plazo puede extenderse hasta los 120 días aproximadamente.
Teniendo en cuenta estas variables de tiempo, el asesor inmobiliario deberá calzar la compra con la venta de cada una de las partes, esto se puede complicar si la propiedad que se va a vender y la que se va a comprar no pertenecen a la cartera del mismo asesor inmobiliario, ya que habrá otro asesor inmobiliario u otra inmobiliaria con la que coordinar la operación.
Un ultimo detalle que no es menos importante es que el asesor inmobiliario deberá tener en cuenta y muy en claro que el estado jurídico de ambos inmuebles sea compatible en función de las necesidades que cada parte tenga en cuanto al tiempo para llegar a una escritura. Por ejemplo si una parte vende su propiedad en efectivo, pero la propiedad que busca comprar esta supeditada a la resolución de una sucesión, los tiempos de operación serán incompatibles, generando un problema y posible caída de la operación.
En que casos no conviene realizar una compra venta simultanea.
En muchas ocasiones la parte vendedora no quiere tener que depender de que la otra parte venda primero su propiedad para poder pagarle.
A la hora de determinar si es conveniente y viable realizar una compra venta simultanea es prioritario contar con la ayuda de un asesor inmobiliario que analice el caso y pueda orientar a ambas partes para llegar al mejor resultado.
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