Como vender tu departamento a un comprador con crédito hipotecario

Según datos oficiales del colegio de escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en los primeros 8 meses del año 2017 se firmaron 44% mas de escrituras de compra venta de propiedades, comparado al mismo periodo del año anterior.

Este es un fenómeno relativamente nuevo que se vio impulsado por una creciente demanda, solo en Agosto de 2017 del total de escrituras que se llevaron cabo, el 28% fueron realizadas con créditos hipotecarios.

Ante esta nueva realidad, las expectativas de los propietarios se deben adaptar y saber como manejar una situación a la que son ajenos. Para poder aprovechar este fructífero momento, es necesario que los dueños puedan identificar que elementos son necesarios para concretar una operación con un comprador que llega con un crédito hipotecario.

Que tenes que saber

A continuación te detallo punto por punto que debe saber un propietario para poder tomar la oferta de un comprador con crédito.

1- La incertidumbre

En este tipo de transacción se pueden ver claramente 2 momentos de incertidumbre que habrá que afrontar, primero esta el tiempo que deberá pasar entre la gestión del crédito bancario por el comprador y la firma de la escritura. En segundo lugar, el vendedor también debe ser consciente del lapso de incertidumbre que asumirá en el momento que retire su unidad de la oferta publica hasta que finalmente el banco interviniente otorgue el crédito, dando luz verde a la ultima parte de la operación.

La perdida de tiempo en el transcurso de la operación siempre significa un costo de oportunidad, por lo cual es importante trabajar con un buen asesor inmobiliario que pueda acelerar el proceso de venta.

Una buena asesoría le servirá al vendedor para indicarle según el tipo de préstamo y el banco que interviene en la operación, cual puede llegar a ser el tiempo de demora hasta que el crédito se apruebe y otorgue y se concrete la operación.

El crédito hipotecario es asignado cuando el banco nombra a un escribano publico para realizar la firma de la escritura. Para que esto suceda, el promedio de espera es de 30 días para los bancos privados y de 60 e incluso hasta 90 días para los bancos públicos.

2- Tiempos

Generalmente la gestión de un crédito y la posterior firma de la escritura demanda un tiempo promedio de entre 60 a 120 días. Es importante que el vendedor conozca estos tiempos par saber si puede esperar o no. En los bancos privados generalmente este proceso se demora un poco menos ya que tienen menos pedidos y menos pasos para el otorgamiento.

3- Donde se firma la escritura

Sin importar la forma en que se valla a pagar la compra de la propiedad, la escritura siempre se va a firmar en la sede del banco que otorga el crédito. Esto se debe a que el banco no liberara los fondos hasta que no se haya firmado la escritura de hipoteca, la que a su vez no puede ser suscrita hasta que no se haya firmado la escritura de venta, para lo que debe comparecer la parte vendedora.

4- En que moneda se realiza la transacción

Todas las operaciones inmobiliarias se pactan en dólares estadounidenses. Es por esto, que el comprador debe renunciar a la opción de pagar en cualquier otro tipo de moneda. Como los prestamos bancarios se dan en pesos, el comprador deberá realizar en el mismo momento una operación de compra de divisa americana para adquirir la cantidad de dólares necesarios y entregárselos a la parte vendedora.

5- Escritura directa

En este tipo de operaciones, se acostumbra no firmar boletos de compra venta para minimizar el riesgo de incumplimiento que perjudique a las partes. La mayoría de estas operaciones va a escritura directa y existe el recaudo de la parte compradora de no asumir compromisos irreversibles ante la posibilidad de que la entidad bancaria niegue el otorgamiento del préstamo.

6- Documentación que no puede faltar

Para que la operación se desarrolle normalmente y llegue a buen destino, el vendedor debe mostrarle al comprador los siguientes documentos:

La escritura original de la propiedad en cuestión

El reglamento de co-propiedad en caso de tratarse de ph, propiedad horizontal o barrios cerrados.

El comprobante del impuesto inmobiliario

El plano de mensura

Este ultimo documento, los propietarios suelen no tenerlo o incluso desconocer que deberían tenerlo. Por lo que habrá que hacer un trámite en el gobierno de la ciudad solicitandolo para no atrasar la operacion.

Espero que te haya gustado este ebook y podes dejarme tus comentarios.

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