Departamento con o sin cochera, datos a tener en cuenta.

Al momento de mudarse, todos los futuros propietarios se plantean una pregunta similar, me conviene comprar un departamento que tenga o no cochera, me conviene o no invertir mas dinero para tener un lugar donde guardar mi auto.

Si a la hora de comprar una propiedad, el bolsillo del comprador da para comprar también una cochera, la respuesta obvia seria que si conviene comprarla, especialmente en un barrio como Belgrano, donde las cocheras no sobran.

Según datos oficiales del gobierno porteño para finales del año 2017, la cifra de automoviles registrados en la ciudad de Buenos Aires superaba los 1.5 millones de unidades, representando aproximadamente el 10% del parque automotor total del pais.

Se calcula que la población en el primer semestre del 2018 en la ciudad de Buenos Aires será de 3 millones de personas, por lo que se contabiliza un auto cada dos personas.

El valor de las cocheras

Esta situación nos muestra una realidad en forma de números y nos indica que en barrios como Belgrano el valor del metro cuadrado de las cocheras puede llegar a superar al valor del metro cuadrado de algunos departamentos de la zona, oscilando entre u$d 1.500 a u$d 4.000

Expresado de otra manera, se puede ver que el valor de una cochera puede llegar a significar hasta el 14% del valor de una propiedad construida en un barrio como Belgrano, donde se nota la falta de garages. Los dueños de los autos que no cuentan con cocheras dentro de sus edificios, deben gastar hasta $36.000 anuales para alquilar una cochera en la zona.

Algunas razones por las que surge este fenómeno son

- La cantidad de cocheras existentes en esta zona es muy baja en relacion a la densidad de la población.

- Muchos de los edificios de la zona son antiguos y se construyeron sin contar con cocheras.

- El crecimiento de las areas prohibidas para estacionar, establecidas por el gobierno de la ciudad para organizar el transito.

- El continuo crecimiento de la cantidad de vehículos en la ciudad.

Departamentos con cochera, demanda en ascenso.

Las estadísticas de ventas de propiedades nos cuentan que en el 2017, solo el 30% de las unidades vendidas en el barrio de Belgrano contaban con cochera, pero este tipo de comodidad es cada vez mas solicitada por los compradores figurando en los primeros puestos de su lista de prioridades a la hora de comprar un departamento.

Esta demanda es aun mas notoria cuando se compran departamentos en Belgrano de mas de 200 metros cuadrados y 4 ambientes. La ecuación es muy sencilla, si hay dos departamentos similares a la venta, primero se venderá el que tenga cochera. Hay que tener en cuenta al comprar, el valor de las expensas que vendrán por la cochera en función de su tamaño.

En departamentos pequeños de 1 o 2 ambientes el impacto de la cochera en el valor de las expensas puede alcanzar hasta el 15% del total de la boleta. En cambio en departamentos mayores de 3 y 4 ambientes, la relacion es mucho menor y puede alcanzar el 4% del total de la boleta.

Oportunidades de inversion

Debido al alto precio que se debe pagar en el barrio de Belgrano y a la dificultad que se nota a la hora de alquilar una cochera fuera del edificio, los propietarios de departamentos con cocheras cuentan con mayores posibilidades de vender mas rápido su propiedad ya que se amplia la masa de posibles interesados y les da a los vendedores la posibilidad de negociar y defender mejor el precio de su inmueble.

En varios barrios de la ciudad autónoma de Buenos Aires, se vio en los últimos años una nueva modalidad de inversión en cocheras, llamada pooles de inversion en cocheras, donde muchos inversores aportan capital para construir un estacionamiento privado y luego se lo dan a una administradora para que se encargue de los alquileres.

Es como comprar una parte del total del garage, de todos los ingresos que deje el estacionamiento por alquileres se deducen todos los gastos y se distribuyen las utilidades entre todos los inversores segun el porcentaje de propiedad que cada uno tenga en el pool. Este sistema es muy bueno para el inversor ya que no debe encargarse directamente de alquilar la cochera y en caso de que su cochera no este alquilada, cobra igual, porque es parte de todo el emprendimiento. Esta inversión le puede dejar una ganancia de hasta el 8% sobre el valor invertido a dichos inversores.

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