Créditos hipotecarios sin cepo: Lo que se viene

El mercado inmobiliario se prepara para un gran cambio a partir del levantamiento del cepo desde el día lunes 14 De abril

Desde este lunes, los créditos hipotecarios operarán con dólar oficial y ya no con MEP. Con la salida del cepo, anunciada el pasado viernes, el mercado inmobiliario volvió a operar en base al dólar oficial, dentro de la nueva banda cambiaria establecida entre $1000 y $1400, y ya no con el dólar MEP como referencia, como sucedía hasta ese momento. Según el comunicado del Gobierno, “dentro de las bandas, el tipo de cambio fluctuará libremente en función de las fuerzas de la oferta y la demanda”.

¿Qué quiere decir esto? Ya no existe el límite de compra de US$200 mensuales -establecidos en 2019- y se eliminan las restricciones para acceder a la compra de la moneda. De esta manera, desde este lunes -primer día sin cepo- el oficial oscila entre $1190 y $1280.

De acuerdo a los especialistas del mercado, uno de los efectos inmediatos de esta modificación generaría que se reduzcan las distorsiones entre los valores de referencia, lo que podría facilitar las transacciones, brindar mayor previsibilidad a compradores y vendedores, y dinamizar el crédito hipotecario.

La salida del cepo cambiario comienza a tener impacto directo en el mercado inmobiliario y, especialmente, en el renacimiento de los créditos hipotecarios ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Hasta ahora, quienes accedían a un préstamo bancario en pesos y querían comprar una propiedad debían convertir los fondos al dólar MEP para poder concretar la operación.

Con la nueva normativa, quienes tomen créditos hipotecarios podrán usar esos pesos para adquirir dólares al tipo de cambio oficial. En un escenario de mayor estabilidad cambiaria, el financiamiento vuelve a presentarse como una opción para la clase media.

La posibilidad de financiar la compra de una vivienda sin restricciones cambiarias es una señal positiva que, según los analistas, puede traducirse en un mayor número de escrituras y una recuperación sostenida del sector. Igualmente se espera que el mercado reaccione con cautela en las primeras semanas, mientras compradores y vendedores ajustan expectativas ante el nuevo escenario económico.

Cuotas más bajas y menos ingresos

Con un dólar MEP que cerró el viernes a $1362,74 y un mercado oficial que este lunes osciló entre los $1190 y los $1280, muchos potenciales compradores se preguntan si este es un buen momento para tomar un crédito hipotecario UVA.

Hasta la semana pasada, al comprar una propiedad con un crédito UVA, se debía convertir los pesos que da el banco al dólar MEP para poder pagarle al vendedor. Eso encarecía la operación, porque el MEP siempre fue más caro que el oficial. Es más, en un mes, el MEP había aumentado en hasta un 10%, situación que podía dejar afuera a un posible tomador. Hoy, con este contexto, el panorama es otro.

Hoy, con la posibilidad de comprar dólares al tipo de cambio oficial, la ecuación cambia. Si el nuevo oficial se estabiliza en $1250, comparándolo con el cierre del MEP de la semana pasada ($1362,74), se está “ganando” entre un 6% y 8% solo por ese diferencial en un escenario con cepo vs uno sin restricciones. En una propiedad de US$100.000, eso puede representar un ahorro de $8.000.000 o más

Además, es importante tener en cuenta que no solo este diferencial representa un ahorro en el precio final de la propiedad, sino que permitirá que más personas puedan acceder a los préstamos porque se necesitarán menos ingresos para calificar. “Se precisan menos pesos y menos ingreso para calificar, por lo que la cuota será menor. Todavía es una ventaja en el cortísimo plazo”

Vale aclarar que, luego del levantamiento del cepo, la cotización del MEP registró una contundente baja del 9,3%, llegando hoy a $1240 por dólar -acortando la brecha con el oficial de manera significativa-. Pero, a pesar de esto, las operaciones de los créditos hipotecarios se hacen en este mercado sin cepo, bajo la compra de los dólares al valor del oficial en el momento de la escritura.