Derogación de la ley de alquileres en la era Milei

Mucho se ha hablado sobre lo que podría llegar a pasar con la ley de alquileres y su posible derogación con el nuevo gobierno. Que pasará con su implementación, que efectos tendrá sobre el mercado inmobiliario y como afecta a los contratos. A continuación vamos a analizar juntos estos puntos interés.

Puntos que van a cambiar en la ley de alquileres, seguido de nuestro análisis.

Articulo 1221 - Resolución anticipada: El locatario podrá en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización en el contrato.

Anteriormente, si la decisión se tomaba cuando ya pasaron 6 meses del inicio del contrato, se debía notificar al propietario con un mes de anticipación, por lo menos.

Si la decisión se tomaba durante el primer año del contrato, se debía pagar como indemnización un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.

Si la decisión se tomaba luego de pasado un año de contrato, se debe pagar como indemnización un mes de alquiler.

Con la nueva disposición solo se abonará un porcentaje sobre la parte del contrato que falta por transcurrir. Por lo cual beneficiará mas a una parte u a otra dependiendo de la cantidad de meses que falten para concluirlo

Articulo 1196 - Fianza, garantía y periodicidad del pago: Las partes pueden determinar libremente las cantidades y monedas entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía y la forma en que serán devueltas al final de la locación. Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

Con esta modificación se da libertad a las partes para que convengan el monto y la moneda en que se dejará el depósito y como será devuelto al final del contrato. También se da libertad para decidir cada cuanto se abonará, por ejemplo, las partes podrían pactar pagos semestrales si así lo quisieran.

Articulo 1198 - Plazo de la locación del inmueble: El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.

En caso de que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.

Este articulo es muy importante ya que modifica el plazo de locación y le da libertad a las partes para elegir de común acuerdo el tiempo por el que se realizará el contrato de locación. Con este cambio una propiedad se podría alquilar de manera permanente por 6 meses, o por 5 años si las partes lo acuerdan.

En caso de que no se convenga un plazo, la ley lo establece por usos y costumbres.

Articulo 1199 - Moneda de pago y actualización: Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

Esta modificación también es muy relevante y solicitada por los propietarios y establece que el contrato se podrá pactar en cualquier moneda, de común acuerdo entre las partes. Ante la continua desvalorización que sufre el peso, el poder cobrar el alquiler en una moneda dura como el dólar, le da tranquilidad al propietario de que no estará perdiendo rentabilidad mes a mes.

Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato , se utilizará un índice oficial de características similares que publique el instituto nacional de estadística y censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.

Esta es otra de las modificaciones que se esperaban hace tiempo y vienen a solucionar una gran problemática en el sector de alquileres. Por la alta inflación que se viene sufriendo hace años, cada aumento que se hacia en el valor del alquiler, llegaba tarde y a destiempo.

Primero se hacia cada 12 meses y con el último cambio se podía hacer cada 6 meses, lo que igualmente era insuficiente debido a la alta inflación mensual que ya tenemos. Cuando se hacia el aumento el inquilino se veía muy afectado ya que los cambios eran muy significativos, pero para el final de la etapa de aumento, el propietario era el que se veía muy perjudicado, ya que la inflación le había comido todo ese aumento, claramente es una situación que no beneficia a ninguna de las partes.

A nuestro humilde entender, la ley de alquileres fue un fracaso ya que no se adaptaba a la realidad de nuestra economía, que es muy compleja y variable. Esto generó que miles de propietarios comenzaran a perder rentabilidad, tuvieran mas riesgos y decidieran sacar sus propiedades del mercado.

Eligieron dejar sus propiedades vacías, aún teniendo que abonar los gastos de la misma, antes que poder alquilarlas, esto habla del alto riesgo jurídico y baja rentabilidad que se estaba viendo en los últimos años. Esto produjo una contracción en la oferta de propiedades en alquiler, lo que derivó en un aumento del precio de las que si quedaron en oferta o de las que iban renovando sus contratos. Claramente en este escenario, todos perdieron. Los propietarios por tener propiedades vacías, los inquilinos por no tener opciones para alquilar y por pagar precios muy altos de lo que si se podía alquilar y las inmobiliarias por la contracción del mercado de alquileres.

Ante la falta de incentivos para alquilar de manera tradicional, muchos propietarios decidieron cambiarse al formato temporarios, lo que esta generando también un boom de propiedades en oferta con una demanda que no crece, lo que hace que las propiedades tarden mas en alquilarse y a precios menores que los registrados a 12 meses antes.

Por último, creemos que esta falta de incentivos para tener una propiedad y ofrecerla en alquiler como negocio, sumado a otros factores de los que no hablaremos en este momento, afectó también al mercado de compra venta de propiedades, ya que no hacia sentido ingresar al negocio e invertir recursos, con la baja rentabilidad que se estaba ofreciendo y los altos riesgos jurídicos que se presentaban.

La derogación de la ley de alquileres pretende corregir todos estos descalabros y si bien va a llevar tiempo, tenemos confianza de que a mediano y largo plazo va a devolver al mercado inmobiliario a una senda de crecimiento mas estable y sano, lo que generará beneficios para todas las partes incluidas.