La tendencia en alquileres temporarios para el 2025

El nuevo año viene con muchos cambios que van a modificar la forma de alquilar una propiedad de manera temporal, mantenete actualizado con la información que te vamos a dar a continuación.

El cambio de gobierno que dio inicio a la era Milei en Diciembre de 2023, trajo consigo una gran cantidad de modificaciones en nuestra sociedad. Se fueron revisando diferentes sectores y aspectos que hacen al día a día de nuestro pais,  tales como factores económicos, culturales, de seguridad, de desregulaciones, etc

Todos estos puntos, causaron cambios que se empezaron a sentir a principios del segundo semestre de 2024, lo que nos obliga a adaptarnos a esta nueva situación para poder seguir creciendo en el 2025. 

En base a lo visto durante este ultimo año, creemos que hay 5 puntos importantes a los que deberíamos prestarle principal atención para desarrollar un negocio de alquileres temporarios en el 2025, esto es de vital importancia para las inmobiliarias que se dedican a este tipo de negocio, pero también para los propietarios e inquilinos.

Apreciación del peso:

La estrategia económica y monetaria del actual gobierno, es totalmente diferente a la de anteriores equipos gobernantes, donde se negaba la existencia del dólar paralelo y este no paraba de subir. Actualmente se dejo de emitir moneda, se esta regularizando la deuda, el riego pais esta a la baja, los bonos y acciones al alza y lo mas importante es que el dólar paralelo ya no es un tema tan importante de conversación en el dia a dia, como pasaba en el pasado. 

La actual estrategia se trata de llevar una devaluación sistemática en el orden del 2% mensual y recortar la base monetaria en pesos, lo que esta logrando que el dólar blue se mantenga a la baja, pasando de valores cercanos a los $ 1400 por peso a los actuales $ 1100 por peso.

Este proceso que se viene dando nos lleva a pensar que en el primer semestre del 2025, estos dos valores podrían encontrarse en un mismo precio y así dejar de pensar en tantos valores diferentes del dólar. El resultado seria poder contar con una mayor estabilidad y certidumbre, 2 grandes aliados de los buenos negocios. 

La contracara de esto es que la Argentina se esta volviendo mas cara en dólares, lo que afecta directamente a la demanda, formada principalmente por turismo extranjero y por extranjeros que vienen a estudiar a Buenos Aires. El caso típico es un chico que viene a estudiar desde un pais de latam y al que la familia le envía cierta cantidad de dólares mensuales para que pague el alquiler, coma y asista a la facultad. 

Si el pais se vuelve mas caro en dólares, la familia le va a seguir enviando la misma cantidad, porque su realidad personal no se modifico en su pais y no puede enviarle una suma mas alta. Esto estuvo produciendo que los inquilinos busquen opciones cada vez mas económicas para alquilar y que recorten gastos. Pero de mantenerse esta tendencia podría provocar que cada vez vengan menos personas a estudiar al pais y menos turistas, lo que afectará directamente al alquiler temporario, ya sea por noches o por estadías mas prolongadas.

Inflación:

La inflación viene siendo el principal problema económico de nuestro pais desde hace mas de una década. Actualmente debido en parte al recorte de la base monetaria, se esta logrando controlarla y ya viaja a un ritmo inferior al 3% mensual, algo que era impensado creer hace un año atrás. Queda mucho por hacer pero es una hecho de que esta situación esta mejorando. 

En el segundo semestre del 2024 esto causo muchos problemas entre los propietarios ya que los costos asociados a mantener una propiedad, tales como expensas, wifi, servicios e impuestos subieron fuerte, pero esto no se pudo trasladar de manera directa al valor de alquiler porque el inquilino no lo puede pagar, lo que causa que el departamento quede vacio. 

Es por esto que la rentabilidad de los propietarios se vio afectada y tuvieron que aceptar menores ingresos. Para el 2025 el escenario es mas optimista, el gobierno pronostica una inflación anual del 20%, lo que es algo muy aceptable comparado a lo que venimos acostumbrados y genera mayor certidumbre y tranquilidad en los valores. De seguir por este camino a la baja, se podría esperar que para fines del primer semestre del 2025 la inflación mensual sea casi nula y deje de ser una preocupación para inquilinos y propietarios.

La peor etapa de aumentos de los servicios y expensas ya quedo atrás, lo que permitiría a los dueños empezar a recuperar rentabilidad en el primer semestre del 2025.

Derogación de la ley de alquileres:

La derogación de la ley de alquileres tuvo un efecto extremadamente positivo para el mercado inmobiliario. La oferta de propiedades en alquiler para el mercado nacional se multiplico por 10, en un primer momento los precios de publicación subieron mucho pero debido a la gran cantidad de oferta disponible ahora empezaron a bajar.

El mercado se esta regulando solo, los inquilinos tienen muchas mas opciones al buscar alquiler, los precios se están equilibrando y las condiciones de los contratos están siendo mas favorables y justas para ambas partes. 

Pero ¿Cómo influye esto en el mercado de alquileres temporarios? 

• Al haber mayor oferta y competencia los tiempos que lleva alquilar una propiedad ahora son mas extensos y pueden ser de hasta 45 días, algo impensado hace 1 año.

• Los interesados tienen mas opciones para ver, lo que hace que estiren su decisión y vean muchas posibilidades antes de reservar una propiedad.  

  
  

• Actualmente los inquilinos de alquileres temporarios estan solicitando plazos de contratos mas largos, antes el promedio era de 6 meses, ahora solicitan contratos de 6 a 12 meses, para tener un lugar para vivir asegurado durante todo el año de estudio.

  
  

Estos factores se van a ver acentuados en el 2025, lo que va a provocar un cambio en la demanda, y nos da el pie para el siguiente punto.

Fly to quality:

Este concepto habla del vuelo hacia la calidad, en nuestro caso, se refiere a la demanda de departamentos de mayor calidad por el mismo valor de alquiler. Al haber mayor oferta que demanda, nos vamos a encontrar en el 2025 con un mercado de locatarios, es decir, el poder lo va a tener la persona que alquile. En los últimos años fue al revés, ya que había mas demanda que oferta y el poder lo tenia el propietario.

Las exigencias de los inquilinos van a ser cada vez mayores al momento de alquilar una propiedad y creemos que estos serán los puntos mas importantes a tener en cuenta.

• Plazos de alquiler mas largos: Entre 6 a 12 meses.

• Búsqueda de propiedades mejor ubicadas: La demanda se va a volver a volcar a los barrios principales, cerca de universidades, hospitales y medios de transporte.

• Búsqueda de propiedades de mayor calidad: Se van a alquilar las propiedades mas modernas, mejor amobladas y equipadas y que tengan amenities o servicios extras.

  
  

Esto abre una buena oportunidad para poner a punto y actualizar las propiedades que lo requieran. Va a ser necesario invertir en elementos como blanqueria de calidad, pintura y decoración, buena limpieza, electrodomésticos modernos, lavarropas, internet de buena calidad, etc. 

Esta inversión va a ser necesaria para poder ubicar el departamento en el radar de los interesados y no pasar desapercibidos y se va a recuperar con un valor de alquiler mas alto que si no se hiciera. 

Cobro de la universidad a estudiantes extranjeros:

Hace un tiempo se viene hablando sobre la posibilidad de arancelar la facultad publica a los estudiantes extranjeros no residentes y esto causo revuelo en la comunidad de estudiantes. Los extranjeros representan actualmente el 4% de la matricula de las universidades publicas, pero están a la cabeza de los que demandan departamentos para alquiler temporario.

El plan del gobierno es darle la posibilidad a las universidades de que cobren una cuota a los estudiantes extranjeros no residentes, pero para eso primero se debería modificar la ley de migración, lo que llevaría mas tiempo.

La mayoría de los estudiantes extranjeros ya son residentes y cuentan con DNI argentino, por lo cual esta medida no debería mover la aguja. Pero si pensamos en el peor de los casos, la situación podría ser muy contraproducente para los propietarios.

Si realmente estos estudiantes debieran pagar la universidad, sumado al aumento del coste de vida por la apreciación del peso, provocaría seguramente una fuerte disminución en la cantidad de personas que viajen a nuestro pais a estudiar y una fuerte baja en la demanda de alquileres temporarios, por lo que este es un tema para prestarle especial atención durante el año que comienza.

Sin duda hay muchos factores que pueden inclinar la balanza hacia un lado o hacia el otro, pero creemos que estos 5 serán los mas importantes referidos a los alquileres temporarios. Es un momento de cambios, por lo que es muy importante informarse y mantenerse actualizado, para poder prepararse para tener un gran 2025.