Trabajar con una inmobiliaria o con una plataforma: Pros y contras

A la hora de querer alquilar tu departamento en formato temporal, hay dos opciones que seguramente se te vienen a la cabeza. Trabajar con una plataforma online o con una agencia inmobiliaria. En este post vamos a analizar los pros y contras de cada uno basándonos en 4 conceptos.

1 - Tiempo de alquiler y vacancia:

En este primer punto vamos a hablar del tiempo por el cual se puede hacer el contrato y cuanto tiempo por mes se puede tener ocupado el departamento, lo que influye en la rentabilidad.

Trabajando con una inmobiliaria:

Al trabajar con una inmobiliaria, lo mas normal es que los contratos sean por 3 meses y se renueven una o hasta dos veces con el mismo inquilino, por lo cual se tiene cierta seguridad y tranquilidad de que el departamento va a estar alquilado en un promedio de 6 meses por cada inquilino. Durante este tiempo el propietario va a tener un ingreso asegurado y en cuanto el inquilino se vaya, hay tiempo suficiente para conseguir uno nuevo y que el tiempo que este vacía la unidad sea mínima.

Si hay que tener en cuenta que una vez que se publica el departamento por parte de la inmobiliaria, se tarda entre 15 a 30 días en alquilarlo y ese es un tiempo perdido.

Trabajando con plataforma online:

En esta modalidad de trabajo las estadías son mucho mas cortas, en promedio de 3 días y sobre todo van desde el jueves hasta los lunes, por lo cual hay que administrar muy bien las fechas y valores para poder ocupar días como lunes, martes y miércoles y no perder rentabilidad.

Si bien en temporada alta la ocupación puede ser entre 90 a 100%, hay que tener en cuenta que en la mayor parte del año, la ocupación promedio suele ser de un 70%, por lo cual la rentabilidad final termina siendo un poco mas baja de lo esperado.

2- Tamaño y ticket de la unidad:

Es importante entender que tipo de propiedad tenemos en cuanto al tamaño, comodidades y ticket para analizar de que forma nos va a convenir trabajar.

Trabajando con una inmobiliaria:

Al trabajar con contratos mensuales, encontrar clientes para ciertas unidades a medida que el valor aumenta se vuelve mas difícil, lo que demora los tiempos de alquiler. Las propiedades que mas movimiento tienen son de hasta 4 ambientes, en el corredor norte de Caba y con valores de hasta 800-900 dólares mensuales.

Por encima de esos valores, o fuera de esas zonas, es difícil encontrar un público dispuesto a alquilar la unidad, por lo que quizás sea mas conveniente trabajarla por medio de una plataforma y por periodos más cortos.

Trabajando con plataforma online:

En esta modalidad es más recomendable trabajar propiedades con un ticket superior a los 900 dólares. Estas son propiedades que al ser grandes, estar muy bien ubicadas y decoradas o al tener amenities tienen un valor muy alto y es difícil conseguir alguien que pague eso todos los meses. Pero si es mas simple conseguir a alguien que este dispuesto a pagar un valor diario elevado pero por una estadía corta.

Por ejemplo, si en una propiedad de este tipo se cobra 50 dólares por noche, es un precio atractivo y sigue siendo mas barato que ir a un hotel. En 30 días de ocupación dejaría una rentabilidad de 1500 dólares. Si esta propiedad la alquiláramos de manera mensual se debería publicar en 900 dólares para poder conseguir un inquilino.

Claro está que a ese valor de 1500 dólares hay que descontarle las noches vacías, los impuestos y la comisión de las plataformas.

3- Cantidad de trabajo a realizar:

Muchas veces se desconoce al principio todas las tareas que hay que realizar y los costos que conlleva para poder alquilar una propiedad. Esto es, sacar fotos profesionales, publicar en portales y redes, invertir en publicidad, responder consultas, hacer las visitas, firmar contratos, asistir al inquilino, etc. Es un buen punto a investigar ya que en una modalidad esta todo a cargo de la inmobiliaria y en la otra a cargo del propietario.

Trabajando con una inmobiliaria:

Al trabajar con una inmobiliaria profesional se puede delegar hasta el 100% de todas las tareas. Dependiendo del contrato que se firme, la inmobiliaria puede hacerse cargo de todas las tareas hasta la firma del contrato o incluso después de esto, administrando la propiedad.

Trabajando con plataforma online:

En esta modalidad el 100% del trabajo va a estar a cargo del propietario y es importante entender que hay que capacitarse y dedicarle mucho tiempo para tener buenos resultados. Dentro de las plataformas es muy importante tener la propiedad bien preparada, muy buenas fotos y videos, contestar todas las consultas lo mas rápido posible y mantener una muy buena reputación online.

Muchas personas que se dedican 100% a esto logran tener muy buenos resultados, pero si tu caso es tener un trabajo y hacer un alquiler temporario como ingreso extra, quizás esta opción no sea la mas conveniente para vos.

4 - Inversión y gastos:

Es importante tener en claro lo que debemos invertir en cada parte del proceso ya que esto afectara a la rentabilidad final.

Trabajando con una inmobiliaria:

Al trabajar con una inmobiliaria, todos los gastos corren por su cuenta. Esto es, la fotografía profesional, publicaciones, publicidad, etc. Solo se pagan honorarios según lo convenido al momento de que se firme el contrato de alquiler.

Trabajando con plataforma online:

Trabajando el alquiler por tu cuenta, hay que tener en cuenta que deberás pagarle a un fotógrafo profesional o tener un buen equipo y conocimiento para sacar fotos. Una vez que se alquile la propiedad deberás abonar la comisión respectiva a la plataforma y los impuestos que conlleve.

Si también queres publicar tu propiedad en redes sociales y portales inmobiliarios, vas a tener que pagar las publicaciones y toda la publicidad que haga falta para poder llegar a mas personas.